Bedrading groepenkast en kabel in VvE-ruimte: halogeenvrij?

Op maandag 17 maart 2025 01:03:26 schreef nonius:
[...]

Philips heeft zelfs WC's gemaakt. Moet zeggen dat toen ik de allereerste keer die WC in m'n studentenkot zag ik ook wel eventjes raar stond te kijken. Maar alles went.

Ze zijn niet de enige.

onderstaande foto's verleden vrijdag nog gemaakt in Osaka. Vooral voor het leuke idee van geen verspilling van handenwaswater. JA, zit nog met een dikke jetlag

Bprosman, WC-brillen weet ik niet, maar de spoelbak, inclusief toevoerkraan van de waterleiding, was in mijn geval Philips.

Krisvandamme, dat bedieningspaneel boezemt me angst in..... Hopelijk is het alleen maar voor het achtergrondmuziekje.

Op zondag 16 maart 2025 23:11:18 schreef testman:
philips had ook vaatwassers idd, maar dat kan best eens een tamelijk oud ding zijn gezien het in de 90's al whirlpool werd.

Nou, zoals je kan lezen heeft de tijd sinds 1979 nogal stil gestaan in dat appartement. Voor de gein een paar foto's. Vandaag bouwde ik 'm uit en kan ik wel de conclusie trekken dat 'ie gewoon nooit gebruikt is. De aanvoer is niet aangesloten, maar de afvoer ook niet. Sterker nog, op de afvoer zat nog netjes het rode Philipslabel (in het Duits) dat de afvoer knikvrij aangelegd moest worden omdat het afpompen anders onbetrouwbaar zou zijn.

Het rekje is puntgaaf en de machine is zo ongelooflijk schoon van binnen dat ik me echt niet voor kan stellen dat 'ie ooit gedraaid heeft. Het was even terug naar m'n jeugd toen ik de draaischakelaar bediende, zo'n ratelende schakelwals met motor die je maar 1 kant op kan draaien, omdat praktisch elke wasmachine en droger vroeger zo'n ding had.

Voor de gein twee foto's:

[off-topic]

Op zondag 16 maart 2025 23:15:17 schreef revado:
Wat ik meestal doe om te zoeken,[..]
Dan kan je de leidingen zo volgen door de toon die het genereert.

Nou ja m'n pa heeft met een trekveer en z'n HF-generator die daarmee verbonden werd en een batterijradio prima loze leidingen kunnen opsporen. Blijkbaar werkt peilen met de bedrading in de buizen zelf gewoon niet lekker, of ik moet eens kijken wat er gebeurt als ik de massa op de andere draad aansluit.

Op zondag 16 maart 2025 23:15:17 schreef revado:
En die gevel en kozijnen /pui zijn meestal voor de VVE!
Gevels zijn gemeenschappelijk.
Vraag dat even goed na voor je er zelf aan gaat rommelen...

Geen zorgen, ik zoek dat echt allemaal uit en de pui/gevel valt buiten de VvE. Dat werd al tijdens de bezichtiging door m'n aankoopmakelaar gemeld.

Sowieso ga ik dat echt niet zelf doen. Ik heb geen hoogtevrees, maar wel een flink gebrek aan kennis op dit gebied. Daarnaast heb je toch echt een kraan nodig om het glas naar binnen te krijgen. Dat, samen met het werken op 10 hoog is toch even een iets ander verhaal dan een geveltje op de eerste verdieping.

Op maandag 17 maart 2025 01:09:04 schreef Roland van Leusden:
Nakijken in de splitsingsakte & navragen bij de VVE, bij mijn VVE zijn de kozijnen voor de eigenaar.

En bij mij dus ook

Op maandag 17 maart 2025 06:53:37 schreef bprosman:
Wat betreft "Halogeenvrij", is het niet spaanplaat wat juist veelvuldig in het nieuws is geweest mbt "gassen" die vrijkomen ?.
Overigens ben ik het niet eens wat betreft "spaanplaat sterker als gips". Spaanplaat heeft itt gips nogal eens de neiging sneller uit te breken dan gips.[..]

Kan kloppen. Spaanplaat wordt vaak (maar niet bij elke bouwmarkt) niet op maat gezaagd bij de bouwmarkt vanwege het stof waar de gebruikte lijm natuurlijk aan zit. Tenminste, zoiets was het.

Overigens ben ik ook van mening dat je beter af bent met gipsblok wat betreft het uitbreekrisico. Bij m'n ouders hangen ook alle keukenkastjes er aan en ook in mijn kamer hangt serieus gewicht aan de gipsmuur.

De muren die echt de begrenzing van m'n appartement vormen zijn beton, de rest is allemaal spaanplaat. Soms zelfs dat niet eens en bestond de 'wand' uit slechts de achterwand (hardboard) van een inbouwkast, waar dan een spaanplaat van 10 mm dik of zo aan vastgeschroefd zat.

Op maandag 17 maart 2025 07:14:37 schreef testman:
hang maar eens planken met die f dragers op gips, die komen los met gemiddeld gewicht op die planken.

Hier blijven ze anders prima zitten in gipsmuur (geen gipsplaat dus)

Op maandag 17 maart 2025 09:42:40 schreef Jinny:
Menno, eventueel wil ik wel eens bij je meekijken?
Ik kom onregelmatig die kant op.
Je zus heeft mijn nummer.

Nou, dat is nooit weg natuurlijk. Vandaag wel weer een extra raadsel erbij met het verwijderen van al het hout rond de CV-leidingen. Ergens tussen alle leidingen die de keuken binnenkomen en het plafond komt dan weer een elektraleiding met zwarte flex op de balk aan die de CV leidingen draagt (of niet, ik heb nog niet gekeken hoe dat zit) en naar de slaapkamer doorloopt (en daar eerst een lichtpunt heeft, dan doorloopt naar de schakelaar in de muur en van daar weer door loopt naar de andere kant van de muur en in de huiskamer 2 voormalige bijgebeunde plint-WCD's voedde.

Ook het aansluitpunt van de vaatwasser was om te huilen. Zo schots en scheef heb ik het echt nog maar zelden gezien. De vereffeningsleiding van de waterleidingen heeft vooral bij de gootstenen te leiden van corrosie.

Ook heb ik waarschijnlijk het asbest aangetroffen bij de kookplaat. Daar zat een RVS ribbelplaat (Zelfde spul als het RVS aanrechtblad) van ongeveer 15 centimeter tegen de muur geschroefd om het zeil te beschermen tegen de hitte van het gasfornuis. Maar dan niet vlak tegen de muur geschroefd, maar met een omgezette rand.

Gezien de locatie ben ik heel rustig gaan schroeven en toen de boel bijna los was heb ik voorzichtig met een schroevendraaier de plaat iets weg gebogen. Toen ik een grijze wat vezelige plaat zag zitten heb ik dat voor nu met rust gelaten en wat anders gaan doen.

@ nonius: grote kans dat het een toilet met bidet en föhn functie is. Dan krijg je iets meer knopjes.

Het wasbakje dat de afvoer het reservoir in heeft lopen is ook in Nederland verkrijgbaar, maar ik kan moeilijk ontdekken of dat nu toegestaan is of niet: het Nederlandse Drinkwaterbesluit (of was het nu Drinkwaterwet geworden?) staat zoiets voor zover ik weet niet toe. Tenzij het kraantje door blijft lopen om het reservoir te vullen, dan mag het wel (in Nederland mag afvalwater in welke vorm dan ook niet in contact komen met de vulleiding van een schoon-waterleiding)

Kan kloppen. Spaanplaat wordt vaak (maar niet bij elke bouwmarkt) niet op maat gezaagd bij de bouwmarkt vanwege het stof waar de gebruikte lijm natuurlijk aan zit. Tenminste, zoiets was het.

Overigens ben ik ook van mening dat je beter af bent met gipsblok wat betreft het uitbreekrisico. Bij m'n ouders hangen ook alle keukenkastjes er aan en ook in mijn kamer hangt serieus gewicht aan de gipsmuur.

De muren die echt de begrenzing van m'n appartement vormen zijn beton, de rest is allemaal spaanplaat. Soms zelfs dat niet eens en bestond de 'wand' uit slechts de achterwand (hardboard) van een inbouwkast, waar dan een spaanplaat van 10 mm dik of zo aan vastgeschroefd zat.

geen spaanplaat zagen, dan ook zeker geen mdf, want dat is nog meer lijm als spaanplaat. op t werk is ook een aantal wanden van spaanplaat, stamt nog uit de 80's. ondanks dat het bij lekkage ook lekker opzwelt is planken met gewicht niet zo'n punt mits de spaanplaat wel dik zat is. er zit een wand bij die van 5mm spaanplaat is. bij een verbouwing kwam daar mooi multiplex tegen, dat was echt te dun..

heb mn planken met apparatuur aan 7cm ytong blokken gehangen gehad. dat moest wel met n schroeftol geboord anders werd het gat al te groot en klemde het niet meer goed zat in de plug. er zat een plank bij die op een andere soort wand hing, die was minder stevig en heb ik na 2x opnieuw vastzetten toen maar bovenin met een draadeinde m4 en moertje in de andere kant van de muur vastgezet. dat werd anders niks..

die vaatwas is n mooie voor maarten bakker, die spaart philips nostalgia. en die NOS vaatwas is zeldzamer als n k35 tv

[Bericht gewijzigd door testman op maandag 17 maart 2025 22:25:35 (20%)]

Op maandag 17 maart 2025 19:16:43 schreef nonius:
Bprosman, WC-brillen weet ik niet, maar de spoelbak, inclusief toevoerkraan van de waterleiding, was in mijn geval Philips.

Krisvandamme, dat bedieningspaneel boezemt me angst in..... Hopelijk is het alleen maar voor het achtergrondmuziekje.

het is een schietstoel wc.. als je er te lang op zit wordt je afgeschoten..(en ben je uitgescheten..)

Op dinsdag 18 maart 2025 06:28:59 schreef mel:
[...]het is een schietstoel wc.. als je er te lang op zit wordt je afgeschoten..(en ben je uitgescheten..)

Shit...

Precies..

Goed, update van het hele verhaal:

Voor de groepenkast-vervanging wordt dat in een vergadering besloten, men vindt het een risico voor de hoofdvoorziening... .

Voor de rest geldt dan weer een beetje: 'doe wat je wil, maar wel vakbekwaam...'

Er zijn nog wat meer zaken die toestemming vereisen, maar voor de meeste zaken kreeg ik groen licht: het jammere is dat het modelreglement nooit aangepast is naar de huidige situatie en je volgens reglement echt voor zo'n beetje alles toestemming moet vragen, om dan van de beheerder (een commerciële partij) bericht terug te krijgen dat je eerste 5 punten helemaal geen VvE-bemoeienis bevatten 'want u bent eigenaar'. Onnodige vertraging dus.

Inmiddels ook meerdere bewoners gesproken en ik denk dat ik maar een tegeltje laat maken met 'Er moet zeker veel aan gebeuren?' of 'Er is echt geen donder aan gebeurd!', want dat is echt het eerste wat velen zeggen en bij meer appartementen het geval lijkt te zijn.

De meeste informatie kreeg ik van een bewoner van het eerste uur, die me wist te vertellen hoe het zat met de vaatwasser (en daar ook nog met nieuwsgierigheid naar vroeg).
De vaatwasser én oven behoorden tot de inventarisatie die door de bouw-maatschappij geleverd werd. Keuken werd dus (heel bijzonder voor koop-appartementen) mét deze apparatuur geïnstalleerd, opgeleverd.

Omdat er ook toen al mensen waren die in hun eentje het nut van zo'n ding niet zagen, was er een speciaal omruilprogramma waarbij de vaatwasser omgeruild kon worden door een vriezer.

Tot zover de geschiedenis.

Bij het bedraden van de groepenkast kwam ik er heel snel achter waarom ik in eerste instantie voor 4mm2 was gegaan: voor tweelinghulzen van 6mm2 heb ik geen tang, maar tweelinghulzen 4mm2 krijg ik nog wel met het 6mm2 gat van de tang aangeknepen.

Nou ja, een vriendin van mij (elektriciën) heeft er wel een en dat wordt binnenkort opgelost. Ik weet toch pas na 29 april of ik 'm zelf mag plaatsen, dus dat is ook niet erg.

Inmiddels besloten dat alle muren eruit gaan. Er is gewoon niets meer te beginnen met spaanplaatmuurtjes van net 45 mm dik waar overal al in geboord, geschroefd en zo her en der een doos in gepropt is die er nog net niet aan de andere kant weer uit komt.
Daarnaast komt dan een verlaagd plafond.

Dat maakt het naar binnen krijgen van de kabels een stuk makkelijker (de kabelgoot in mijn appartement kan dan weg) én ik kan dan veel gemakkelijker schakelaars en dergelijke plaatsen waar ik dat wil.

De balletjes wat betreft verbouwingen beginnen nu eindelijk te rollen nu ook de eerste kozijnenboer binnenkort komt kijken en de asbest-inventarisatie binnen nu en een maand (hopelijk) gestart wordt.

Volgens de huismeester is er geen asbest aanwezig in de appartementen (en natuurlijk hoop ik dat 'ie gelijk heeft!) maar bij het zien van dit heb ik de werkzaamheden in de keuken verder gestaakt:

Ik probeer niet in paniek te raken als ik m'n appartement binnenkom en het is goed dat het allemaal relatief traag gaat (ook financieel wel handig) maar wauw wat moet er nog veel gebeuren en als ik er over een maand in kan trekken mag ik nog steeds in m'n handen wrijven.

Leeg halen en schoon voor beginnen, de snelste manier uiteindelijk in de regel.

Een beetje petroleum, gasolie, slaolie, wat dan ook. Op die asbestplaat. Die kan je daarna verwijderen zonder dat er stof en/of vezels afkomen.

Edit: het lijkt voor mij kalk geïmpregneerde vezelplaat.

[Bericht gewijzigd door mvdk op zondag 20 april 2025 13:14:09 (17%)]

Misschien een handig stukje info, ik ben lid van de TC van onze VVE en heb al de nodige reglementen (mede) opgesteld:

In een appartementencomplex ben je volgens de wet geen eigenaar maar je koopt een appartementsrecht, ook al spreekt men in de praktijk wel gewoon over eigenaren.
Het gebouw is van alle eigenaren samen, daarom is er ook een vereniging van eigenaars ( ja , volgens de wet zijn het eigenaars en geen eigenaren).

Voor de VVE is er bij oprichting een splitsingsakte opgesteld door een notaris, daar staan de afwijkende voorwaarden in die op het betreffende gebouw van toepassing zijn zoals verdeelsleutels etc.
Ook staat er in op welk kadastaal deel en welke sectie men het appartementsrecht heeft.
Die splitsingsakte verwijst naar het, op dat moment vigerende, model splitsingsreglement waaronder het is opgesteld.
Dat zal in geval van TS het reglement 1973 zijn vermoed ik.

Daarnaast is er meestal nog een huishoudelijk reglement, daar staan de zaken in die niet in de splitsingsakte benoemd zijn.
Het huishoudelijk reglement kan aangepast worden door het bestuur van de VVE maar moet wel op de Algemene Vergadering worden bekrachtigd/ vastgesteld met het in de splitsingsakte vastgelegde minimaal aantal stemmen ( bepaald quorum opkomst en daar de verhouding van).

De splitsingakte aanpassen is een ander verhaal.
Als die aangepast moet worden dan moeten alle eigenaren unaniem akkoord zijn.
Maar... ook alle hypotheekverstrekkers moeten akkoord geven, er moet minimaal een allonge op de hypotheekakte komen.
De hypotheek is immers verstrekt op basis van de op dat moment geldende splitsingsakte!
En dat kost veel geld om uit te voeren.
Een wijziging in de splitsingsakte wordt dan ook alleen maar doorgevoerd als er bij voorbeeld 2 gebouwen die samen een VVE vormen apart willen, of er een stuk aangebouwd wordt wat onder de zelfde VVE gaat vallen.
Dat kan dus niet even op de AV besloten worden.
Vandaar dat de oude akte er nog steeds is bij de meeste VVE's

Vraag aan TS, heb je een eigen elektrameter, dus geen tussenmeter op het VVE elektranet?
Dan is alles er achter aan de eigenaar van het appartement en geen verantwoording VVE.
Idem met de tussenmuren, die mogen er uit MITS geen steunmuren of delen van de constructie van het gebouw etc.

En wat Jinny zegt, alles er uit en nieuw maken is de enige echte oplossing.

Op maandag 17 maart 2025 06:53:37 schreef bprosman:
[...]
//Offtopic, volgens mij alleen WC brillen.

Wat betreft "Halogeenvrij", is het niet spaanplaat wat juist veelvuldig in het nieuws is geweest mbt "gassen" die vrijkomen ?.

Klopt dat betrof dan wel formaldehyde gassen. (mij onbekend of die onder de halogenen vallen)
https://ggdleefomgeving.nl/schadelijke-stoffen/formaldehyde/

Op zondag 20 april 2025 13:12:52 schreef mvdk:
Een beetje petroleum, gasolie, slaolie, wat dan ook. Op die asbestplaat. Die kan je daarna verwijderen zonder dat er stof en/of vezels afkomen.

Als die platen niet vastgespijkerd en (vermoedelijk) ook nog gelijmd zouden zitten, zou dat kunnen ja...

Omdat ook de wandbekleding van keuken en badkamer mogelijk met asbesthoudende lijm gemonteerd is en gebruik van asbest in de gevel onduidelijk is, wil ik het gewoon zeker weten.

Ook omdat bij appartementen in hetzelfde gebouw die wel al het nodige verbouw-geweld gezien hebben en verkocht worden er nog altijd een asbest-clausule staat, wil ik het risico gewoon niet lopen dat ik iets sloop en dan later van iemand hoor dat ik vrolijk asbest door m'n woning heb lopen verspreiden.

Ik denk ook aan de (ooit) doorverkoop, waarbij een attest, dat de boel vrij is (of gesaneerd) alleen maar in m'n voordeel werkt.

@ revado: wat betreft de reglementen en splitsings-akte: de meeste VvE's die ik vooraf bestudeerd heb door interesse in een woning/bod uitbrengen waren toch echt wat meer aangepast aan de moderne tijd en hadden niets vermeld staan over vervanging van de keuken, badkamer, werkzaamheden aan de CV-installatie of doorbraak van een niet-dragende muur in het eigen appartement en de toestemming die men daarvoor wou.

In de huisregels wordt bijvoorbeeld gesproken over de blokverwarming, maar dat heeft het complex nooit gehad (dat wist iemand van de TC me te vertellen en vermoedde ik ook al wel, want zoiets achteraf ombouwen is een beste klus en ik heb er ook geen sporen van gevonden).

Ik heb een eigen meter en hoofdzekeringen in een eigen meterkast. Echter bevindt deze meterkast zich niet in mijn appartement, maar in een gemeenschappelijke ruimte.

De doorvoer van de kabels van meterkast naar goot is dan ook afgesloten met brandwerende massa, maar pas later besefte ik me dat degene die dat gedaan heeft een oelewapper is, want de massa zit niet in de draagmuur, maar tussen het spaanplaatwandje van de meterkast naar de gemeenschappelijke ruimte, in een goot die absoluut niet aan de huidige standaarden voldoet.

Een brandwerende massa die dus echt niets uit gaat richten. Mogelijk dat er bij de echte doorvoer van appartement <> gemeenschappelijke ruimte nog een keer massa zit, maar daarvoor moet de goot te ver geopend worden en dat zie ik nu niet zitten.

De reden dat ik een verlaagd plafond eigenlijk niet zie zitten is omdat het plafond met 248 cm al erg laag ligt. Afhankelijk van de doos die ik kies blijft daar ongeveer 242 tot 241 centimeter van over. Dat is voldoende om het tot woonkamer te blijven bestempelen volgens het bouwbesluit, maar wel krap, lager dan 240 cm mag het niet worden.
En natuurlijk vooral de hoeveelheid werk

@ vergeten: voor zover ik weet is formaldehyde geen halogeen

@ revado: wat betreft de reglementen en splitsings-akte: de meeste VvE's die ik vooraf bestudeerd heb door interesse in een woning/bod uitbrengen waren toch echt wat meer aangepast aan de moderne tijd en hadden niets vermeld staan over vervanging van de keuken, badkamer, werkzaamheden aan de CV-installatie of doorbraak van een niet-dragende muur in het eigen appartement en de toestemming die men daarvoor wou.

Bij de meeste VvE's zijn de onderwerpen die je noemt echt wel geregeld in de splitsingsakte en soms aanvullend ook nog in het huishoudelijk reglement. Het is gezien de aard van een appartementsrecht, je bezit als eigenaar enkel een gebruiksrecht, ook gewoonweg noodzakelijk.

Het gebouw is gezamenlijk eigendom van alle eigenaren samen. Dat geldt niet alleen voor dragende delen, maar ook voor al het andere wat aan het gebouw wordt aangebracht. Dat heet natrekking.

Als je geen afspraken zou maken over aanpassingen, onderhoud etc. krijg je de situatie dat de VvE verantwoordelijk wordt voor allerlei aanpassingen waar ze wellicht zelf niet eens op de hoogte is.

Ik ben zelf voorzitter van een VvE en de ervaring leert dat het echt nodig is dat een en ander goed geregeld is in splitsingsakte en reglementen. Eigenaren doen anders precies waar ze zelf zin in hebben, ongeacht of dat risico's, kosten of nadelen voor de mede eigenaren oplevert.

In een appartement ben je nu eenmaal beperkt in de aanpassingen die je we en niet kunt doen. Ook heb je te maken met collectieve besluitvorming over bepaalde zaken. Daar zijn veel kopers van een appartement zich onvoldoende van bewust is mijn ervaring. Ook de verkopende makelaar besteedt er vaak weinig aandacht aan.

Onderdeel van de splitsingsakte is meestal het modelreglement dat integraal wordt opgenomen of met kleine aanpassingen. Van dat modelreglement komt om de zoveel jaar wel een herziene versie uit. De hoofdlijnen zijn echter al enkele decennia behoorlijk gelijk. Overstappen naar een nieuwere versie modelreglement is onhaalbaar, want dan moet de splitsingsakte gewijzigd worden en dat is, zoals Revado al aangaf, praktisch niet te doen.

Overigens moet het modelreglement uit de splitsingsakte niet worden verward met het huishoudelijk reglement. Een huishoudelijk reglement kan wel worden gewijzigd door de leden. Maar daarbij geldt dan wel weer dat een huishoudelijk reglement niet in strijd mag zijn of mag afwijken van hetgeen in de splitsingsakte is opgenomen.

Spaanplaat en MDF worden gewoon bij de bouwmarkt gezaagd hoor.

De lijm is een melamineachtige hars waar dus formaldehyde wordt gebruikt bij de productie. Vrij formaldehyde zit er bij goede europese productie amper in, maar minder scrupuleuze landen geven daar waarschijnlijk minder om.

Bij sterk verhitten (wat bij zagen kan gebeuren) ontbindt die lijm en komt er dus weer formaldehyde vrij.

Goed, aanvulling van alle zaken:

Op zondag 20 april 2025 22:51:59 schreef Tinus22:
Bij de meeste VvE's zijn de onderwerpen die je noemt echt wel geregeld in de splitsingsakte en soms aanvullend ook nog in het huishoudelijk reglement. Het is gezien de aard van een appartementsrecht, je bezit als eigenaar enkel een gebruiksrecht, ook gewoonweg noodzakelijk.

Het gebouw is gezamenlijk eigendom van alle eigenaren samen. Dat geldt niet alleen voor dragende delen, maar ook voor al het andere wat aan het gebouw wordt aangebracht. Dat heet natrekking.

Als je geen afspraken zou maken over aanpassingen, onderhoud etc. krijg je de situatie dat de VvE verantwoordelijk wordt voor allerlei aanpassingen waar ze wellicht zelf niet eens op de hoogte is.

Ik zeg ook niet dat het niet geregeld is, maar dat dit reglement dan wel splitsingsakte wel erg 'zwaar' uitgevoerd is.

Dat je bepaalde verbouwingen wil weten als VvE snap ik, maar echt, van alle andere reglementen en splitsingsaktes die ik heb gezien in m'n woningzoektocht heeft deze voor zo'n beetje elke verbouwing een toestemmings-vereiste vermeld staan, terwijl ik een toestemmingsvereiste voor een nieuwe keuken gewoon raar vind en ik die ook nergens anders gezien heb: wel 'we willen het even weten, maar dat is het'.

Ik kreeg dan ook min of meer een bericht terug in de categorie 'we snappen niet waarom u met de eerste 5 punten bij ons komt, want dat betreffen geen VvE punten. Een nieuwe keuken of badkamer is uw eigen verantwoordelijkheid'.

Nou gaat het helaas sowieso niet erg soepel, want mijn aangevraagde en aan het beheer bekend gemaakte asbest-onderzoek, doe ik voor mezelf en uiteraard betaal ik dat ook zelf. Het was puur door het destructieve karakter van dat onderzoek dat ik het beheer daar van op de hoogte bracht, omdat ik geen precies beeld had wát er dan precies allemaal gedaan zou worden.

Krijg ik bericht dat men wil benadrukken dat de VvE de kosten voor het onderzoek of sanering ervan niet draagt. Zucht...

Op zondag 20 april 2025 22:51:59 schreef Tinus22:
In een appartement ben je nu eenmaal beperkt in de aanpassingen die je we en niet kunt doen. Ook heb je te maken met collectieve besluitvorming over bepaalde zaken. Daar zijn veel kopers van een appartement zich onvoldoende van bewust is mijn ervaring. Ook de verkopende makelaar besteedt er vaak weinig aandacht aan.

Gelukkig had ik dan een goede verkoop- en aankoopmakelaar

Nu ja, lang verhaal kort, de vergadering op de 29ste heeft niets opgeleverd, er kwamen te weinig eigenaren opdagen om beslissingen te nemen. 20 mei volgt de volgende en dan is er geen opkomstdrempel meer.

De vaatwasser en oven hebben sinds Bevrijdingsdag (hoe toepasselijk ) een nieuw thuis bij onze Philips-kenner Maarten en vandaag volgde het asbest-onderzoek.

Conclusie: hij had geen laboratorium-analyse nodig om vast te stellen dat de platen in de keuken asbestplaten zijn ('en de allerergste soort'). Ik dacht altijd dat je alleen met microscopische inspectie vast kon stellen of het asbest was of niet, maar de visuele inspectie met een vergrootglas onder sterk licht was duidelijk: alsof je een glasvezelprintplaat door midden hebt gebroken zag ik ik weet niet hoeveel glinsterende vezels.

Hij was blij dat hij overal vrolijk aan de sloop mocht

Maar hij deed dit werk ook al een aardige tijd en had veel dingen in de woning nog nooit gezien en zeker de badkamer volledig in het zeil deed 'm echt met verbazing rondkijken om vervolgens uit te brengen: 'Dit heb ik echt nog nóóit gezien...' ('Alles draait om de eenvoud...')

Het officiële rapport van de asbest-inventarisatie volgt nog en dan kan de kozijnenboer die geweest is ook aan de gang.

Om het nog een beetje on-topic te houden: de schakelaars en WCD's heb ik uitgekalkt op de muren waar het behang toch nog vanaf gaat. Ik heb nog overwogen voor van die batterijloze draadloze schakelaars te gaan, maar vanwege enorme kosten zie ik daar maar van af

De groepenkast is praktisch klaar en moet eigenlijk alleen maar geplaatst worden, maar ja... vergadering afwachten.

Op donderdag 8 mei 2025 20:45:04 schreef weardguy:
De vaatwasser en oven hebben sinds Bevrijdingsdag (hoe toepasselijk ) een nieuw thuis bij onze Philips-kenner Maarten

Mooi!

En leuk ook mee te lezen. Minder leuk van het asbest. Misschien willen sommige medebewoners het niet weten... (wat er ook in hun huis zit en/of zat. Then again, ze kunnen het ook als een voordeel zien dat jij het onderzoek hebt laten doen)

Ik kreeg het er thuis niet door, maar ergens lijkt het mij leuk als ik een eigen huis had waar ik nog muren in moest (laten) zetten, om dan in 1 zo'n muur een kleine verborgen ruimte te hebben achter een schilderij ofzo. En iets met een drukknopje/schakelaar-met-kapje/pincodepaneel/rfid-scanner/vingerafdruklezer/irisscan of iets dergelijks absurds om dan dat schilderij opzij te schuiven en bij die ruimte te komen. Met net genoeg ruimte voor een reep chocola, die er dan ook in ligt, bij gebrek aan zwart geld.

(Nog mooier als je de hele TV in een muur kan doen verdwijnen, kreeg ik er thuis ook niet door. Al helemaal niet in de variant waarbij 'TV verdwijnt' de enige functie is en 'TV verschijnt' niet is geïmplementeerd)

Op donderdag 8 mei 2025 23:45:37 schreef Lucky Luke:
[...]
Mooi!

(Nog mooier als je de hele TV in een muur kan doen verdwijnen, kreeg ik er thuis ook niet door. Al helemaal niet in de variant waarbij 'TV verdwijnt' de enige functie is en 'TV verschijnt' niet is geïmplementeerd)

deze ken ik 1 in de versie gaat geheel de vloer in, zie je helemaal niks van eenmaal ingeschoven. hele liftconstructie en vooral zorgen dat alles goed schuift bij wisselende temperatuur en vocht is nogal een dingetje..

Krijg ik bericht dat men wil benadrukken dat de VvE de kosten voor het onderzoek of sanering ervan niet draagt. Zucht...

Ik vind het wel begrijpelijk dat het bestuur van de VvE deze opmerking plaatst. Ze willen op voorhand elke discussie uitsluiten. Ik weet uit ervaring met wat voor discussies VvE bestuurders te maken kunnen krijgen en daar wordt je soms echt niet vrolijk van.

Op vrijdag 9 mei 2025 13:27:01 schreef Tinus22:
[...]

Ik vind het wel begrijpelijk dat het bestuur van de VvE deze opmerking plaatst. Ze willen op voorhand elke discussie uitsluiten. Ik weet uit ervaring met wat voor discussies VvE bestuurders te maken kunnen krijgen en daar wordt je soms echt niet vrolijk van.

ik spreek met klussen van t werk ook geregeld VVE bestuurders. dan hoor je hoe dingen lang kunnen duren vanwege tegenstemmers en dan komt intussen weer het het volgende probleem voorbij waar over gestemd moet worden. weer anderen hebben amper een VVE budget door jarenlang wanbeheer van de vorige bestuurder. ook al vaker gehoord bij vervanging dat de bestuurder al lang een vaste installateur had die gewoon 2x zo duur is al waar mn werkgever de klus voor maakt. en dat is vaak het keerpunt dat VVE besturen veranderen als dat duidelijk begint te worden bij de leden.

Het goed besturen van een VvE is best lastig. Je hebt kennis nodig op veel verschillende gebieden, financieel- juridisch- en op technisch vlak en daar ontbreekt het nogal eens aan. Het bestuur wordt immers vaak gevormd door vrijwilligers.

Ook heb je nogal eens te maken met eigenaren die niet goed in de gaten hebben wat een appartementsrecht nu precies is. Je koopt een gebruiksrecht dat bestaat uit het alleengebruik van de privegedeeltes en het medegebruik van de gezamenlijke gedeeltes. Het gebouw is gezamenlijk eigendom.

Een en ander heeft als consequentie dat je aan regels gebonden bent en dat niet altijd alles gaat zoals je zelf zou willen. Dat valt sommigen dan rauw op hun dak als ze denken een huis te hebben gekocht waar ze hun gang kunnen gaan....

Een bestuur kan het dus niet iedereen naar de zin maken en ook moeten er keuzes en beleid gemaakt worden om een complex een beetje rationeel en kosteneffectief te kunnen beheren.

Ik ben zelf ook voorzitter van een VvE en naar mijn mening moet je er als VvE naar streven om zoveel mogelijk te werken met vaste regionale bedrijven. Dat wil zeggen als de prijs redelijk is en de kwaliteit goed, vooral met dezelfde aanbieder blijven werken.

Het steeds op zoek gaan naar de goedkoopste aanbieder kost te veel tijd voor een vrijwillig bestuur. Ook hoef je vaste partijen minder te instrueren en tenslotte is de kans op broddelwerk ook kleiner wanneer er sprake is van een langdurige relatie met een aanbieder.

Op deze manier heb je misschien niet altijd de goedkoopste aanbieding, maar wel veel minder tijdsbesteding in het beheer en de aansturing. Dat is ook heel wat waard.

Sommige bedrijven die voor onze VvE werken, weigeren inmiddels voor andere VvE's te werken omdat het altijd gezeur is over de prijs. Echt goede bedrijven zitten niet te wachten op VvE's die komen vragen om de zoveelste offerte waar vervolgens geen werk uit komt.

Op vrijdag 9 mei 2025 22:40:39 schreef Tinus22:
Het goed besturen van een VvE is best lastig. Je hebt kennis nodig op veel verschillende gebieden, financieel- juridisch- en op technisch vlak en daar ontbreekt het nogal eens aan. Het bestuur wordt immers vaak gevormd door vrijwilligers.

Ook heb je nogal eens te maken met eigenaren die niet goed in de gaten hebben wat een appartementsrecht nu precies is. Je koopt een gebruiksrecht dat bestaat uit het alleengebruik van de privegedeeltes en het medegebruik van de gezamenlijke gedeeltes. Het gebouw is gezamenlijk eigendom.

Een en ander heeft als consequentie dat je aan regels gebonden bent en dat niet altijd alles gaat zoals je zelf zou willen. Dat valt sommigen dan rauw op hun dak als ze denken een huis te hebben gekocht waar ze hun gang kunnen gaan....

Een bestuur kan het dus niet iedereen naar de zin maken en ook moeten er keuzes en beleid gemaakt worden om een complex een beetje rationeel en kosteneffectief te kunnen beheren.

Ik ben zelf ook voorzitter van een VvE en naar mijn mening moet je er als VvE naar streven om zoveel mogelijk te werken met vaste regionale bedrijven. Dat wil zeggen als de prijs redelijk is en de kwaliteit goed, vooral met dezelfde aanbieder blijven werken.

Het steeds op zoek gaan naar de goedkoopste aanbieder kost te veel tijd voor een vrijwillig bestuur. Ook hoef je vaste partijen minder te instrueren en tenslotte is de kans op broddelwerk ook kleiner wanneer er sprake is van een langdurige relatie met een aanbieder.

Op deze manier heb je misschien niet altijd de goedkoopste aanbieding, maar wel veel minder tijdsbesteding in het beheer en de aansturing. Dat is ook heel wat waard.

Sommige bedrijven die voor onze VvE werken, weigeren inmiddels voor andere VvE's te werken omdat het altijd gezeur is over de prijs. Echt goede bedrijven zitten niet te wachten op VvE's die komen vragen om de zoveelste offerte waar vervolgens geen werk uit komt.

Als mede vve bestuurder (technische commissie ) maar ook werkend voor VVE's onderschrijf ik dit volledig!

er zijn ook van die beheerclubs voor VVE's. daar ben ik ook bekend mee. je doet dan de elektra storingen en verlichting in een VVE gebouw, dan blijkt uit een keuring dat de meterkast aan vervanging toe is. dat mag een andere installateur dan komen doen, maar de storingen die veroorzaakt worden door verkeerde aansluitingen in die kast zijn dan wel weer voor mij. dan denk je toch hoe kan dit in godsnaam, is gewoon garantie op die meterkast.

Aanvulling nummer 2, nu de vergadering op 20 mei geweest is:

Lang verhaal kort: ik heb zonder enige tegenstem voor alle verbouwingen op mijn lijst groen licht gekregen (inclusief dat waar ik hier op CO heb geschreven).

Sterker nog: het leek de meeste leden nogal rauw op hun dak te vallen dat het zo hoorde te gaan (ik werd door het bestuur geprezen om m'n aanpak)

Een extraatje is wel dat er over 2 of 3 jaar een collectieve vervanging van de voordeuren volgt, daar de gemeente dan de brandveiligheid van het complex gaat controleren of aangepast wil zien aan het nieuwe bouwbesluit of zo, ik weet niet meer exact hoe het zat.

Omdat ik om vervanging van de voordeur had gevraagd wegens een defect scharnier, werd mij aangeraden te wachten (wegens de veel gunstiger prijs per deur bij collectieve vervanging en de brandveiligheidseisen).
Maar dat veroorzaakte nogal wat geschuifel op stoelen in de zaal, toen meerdere mensen aangaven hun deur enkele jaren terug vervangen te hebben door een andere en zich nu mogelijk gedwongen zagen deze over enkele jaren weer te moeten vervangen wegens mogelijk niet voldoen aan de brandveiligheidseisen.
Daarop reageerde het bestuur naar mijn mening terecht met een 'tja... dat had je kunnen weten' en de hoofdmoot was vooral: 'Ja... maar heeft u daar destijds toestemming voor gevraagd?' (en driemaal raden: het antwoord was nee).

Terug naar de elektra: ik heb besloten geen risico te nemen met de groepenkast en alle kabels van groepenkast naar appartement (waar ik in de eerste de beste doos overga op VD-draad) te vervangen door halogeenvrije varianten.
Ik wil niet het risico lopen dat bij de controle de bekabeling afgekeurd wordt op deze eis.

Op donderdag 8 mei 2025 23:45:37 schreef Lucky Luke:
En leuk ook mee te lezen. Minder leuk van het asbest. Misschien willen sommige medebewoners het niet weten... (wat er ook in hun huis zit en/of zat. Then again, ze kunnen het ook als een voordeel zien dat jij het onderzoek hebt laten doen)

Het kwam voor de technische commissie als een totale verrassing, dat asbest: het zijn allebei leden die er sinds oplevering wonen, maar ook zij wisten het niet.

Dat was overigens ook het commentaar van de inventarisatie-man die de monsters kwam nemen. Normaliter kan er met bureau-onderzoek in de geschiedenis van bouwbedrijven en bestemmingsplannen gezocht worden naar de mogelijkheid en kans op asbest in een pand of panden, maar hij vond het heel bijzonder dat er geen papieren spoor wás.

Op donderdag 8 mei 2025 23:45:37 schreef Lucky Luke:
Ik kreeg het er thuis niet door, maar ergens lijkt het mij leuk als ik een eigen huis had waar ik nog muren in moest (laten) zetten, om dan in 1 zo'n muur een kleine verborgen ruimte te hebben achter een schilderij ofzo. En iets met een drukknopje/schakelaar-met-kapje/pincodepaneel/rfid-scanner/vingerafdruklezer/irisscan of iets dergelijks absurds om dan dat schilderij opzij te schuiven en bij die ruimte te komen. Met net genoeg ruimte voor een reep chocola, die er dan ook in ligt, bij gebrek aan zwart geld.

Ben je gek, ik heb al ruimte te kort voor m'n gevoel (lees: m'n hobbyplek kwijtraken wordt nog een kleine uitdaging)

Op vrijdag 9 mei 2025 18:45:58 schreef testman:
ik spreek met klussen van t werk ook geregeld VVE bestuurders. dan hoor je hoe dingen lang kunnen duren vanwege tegenstemmers en dan komt intussen weer het het volgende probleem voorbij waar over gestemd moet worden. weer anderen hebben amper een VVE budget door jarenlang wanbeheer van de vorige bestuurder. ook al vaker gehoord bij vervanging dat de bestuurder al lang een vaste installateur had die gewoon 2x zo duur is al waar mn werkgever de klus voor maakt. en dat is vaak het keerpunt dat VVE besturen veranderen als dat duidelijk begint te worden bij de leden.

Nou ja, ook mijn vragen over de elektra en de wel/niet toestemming voor frezen in de betonmuren veroorzaakte wederom de nodige beroering in de zaal: iemand vroeg of dit al eens eerder aan de orde was geweest, want hij 'snapte niet waarom wij daar over gingen stemmen,' want hij 'kende wel meer mensen die hadden lopen frezen in de betonmuren'. Hij werd er door het bestuur fijntjes op gewezen dat het niet de bedoeling was dat zomaar te doen, net zoals de vele andere zaken die op mijn lijst stonden.

Het bleek dat velen toch echt een stuk losser met de regels omsprongen dan ik had verwacht.

Gelukkig is de VvE bij mij (flink) gezond.

Op vrijdag 9 mei 2025 22:40:39 schreef Tinus22:
Het goed besturen van een VvE is best lastig. Je hebt kennis nodig op veel verschillende gebieden, financieel- juridisch- en op technisch vlak en daar ontbreekt het nogal eens aan. Het bestuur wordt immers vaak gevormd door vrijwilligers.

Het bestuur is in mijn geval een commerciële partij, ondersteund door leden van de technische commissie.

Op vrijdag 9 mei 2025 22:40:39 schreef Tinus22:
Ook heb je nogal eens te maken met eigenaren die niet goed in de gaten hebben wat een appartementsrecht nu precies is. Je koopt een gebruiksrecht dat bestaat uit het alleengebruik van de privegedeeltes en het medegebruik van de gezamenlijke gedeeltes. Het gebouw is gezamenlijk eigendom.

Een en ander heeft als consequentie dat je aan regels gebonden bent en dat niet altijd alles gaat zoals je zelf zou willen. Dat valt sommigen dan rauw op hun dak als ze denken een huis te hebben gekocht waar ze hun gang kunnen gaan....

Een bestuur kan het dus niet iedereen naar de zin maken en ook moeten er keuzes en beleid gemaakt worden om een complex een beetje rationeel en kosteneffectief te kunnen beheren.

Nou ja, zie hierboven

Nu volgt eerst de asbestsanering (en weer een maandsalaris naar de knoppen helaas...) waarna ik eindelijk aan de muren, elektra en plafonds kan beginnen. Hopelijk is er tegen de tijd dat de keuken en badkamer enige bruikbaarheid hebben nog geld genoeg over voor de ruiten/gevel...

Is het een idee om in de meterkast alleen een verdeler te zetten met bv een 3P+n C25 en dan met een 5x6 naar de woning en daar de groepenkast ophangen?
Dan hoeft er geen berg losse kabels getrokken te worden.
Als je alles er toch uit trekt...